배액배상 예방 및 대처는 이렇게하자

 

부동산 계약을 한후 시세가 급상승해서 배액배상을 하는경우가 간혹있습니다.

이런것에 대해서 알아볼까요

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1.배액배상 

이행착수가 무엇일까요? 매매계약에서의 착수는 중도금의 지급을 말합니다.

중도금이 들어가면 그것이 아무리 작은 소액이라고 할지라도 계약해지가 불가능 하다는것 입니다.

즉, 계약할때  중도금까지 같이 넣는것이 가장 확실한 방법입니다.

 

2-1 배액배상을 예방은 중도금 지급

 

 가계약전  중도금까지 같이 지급하는것으로 사전에 협의해서

계약때 중도금도 같이 넣는게 가장 확실한 방법입니다.

중도금이 너무 적으면 받지않겠다고 하는 매도자도 있으나

이때 굽히지 말고 금액을 협의하여 넣어주는게 좋습니다.

 

절대로 받지 않겠다고 하면 아무리 좋아보여도 계약을 하지 말아야합니다.

가계약을한후에 중도금이야기를 하자고 중도금이야기를 하지않는  매도인이 아닌지..

중도금을 굳이 안넣어도 된다고 하는 부동산도 절대적으로 피하는게 좋습니다.

 

중도금 지급기일이 정해져 있다고 해도 기일이전에 지급하지 않기로 특약을

하지 않은 이상은 지급 할수 있습니다.

법적으로도  중도금 지급이후 계약해지를 막을수 있다는것이지요

 

중도금 지급일전에 여유자금이 생겨 넣어드린다고 하거나, 말하지 않고

그냥 넣어도 법적으로 문제가 되지 않는다고 합니다.

 

2-2.매도인 입장에서 계약해지를 위해중도금 막는 방법

 

중도금을 아직 입금받지 않았을경우

매도인은 중도금 지급기일 이전에 계약해지 의사표시를 명시적으로 하면서 

해약금을 수령할것이라고 전달하면된다

계약해지의사표시가 명확히 전달된 경우, 이후에는 중도금을 넣어도 의미가 없습니다.

계약해제 의사표시 이후기 때문에 계약해지를 막을 수없습니다.

 

매도인이 해약금을 수령하고 그렇지 않으면 공탁을 걸겠다고 통지하면 더욱확실해집니다

3. 가계약 상태에서의 배액배상

 

계약서 작성없이 문자로라도 계약은 성립할수 있는데요

공인중개사에게 상호간에  아래내용들에 대해서 명확하게 작성해달라고 요청해야합니다

1. 매물(아파트 명과 동호수)
2. 매매가격
3. 계약금과 계약일자
4. 중도금과 중도금 일자
5. 잔금과 잔금일자
6.  특약

특약에 계약파기시 계약금에 대한 배액배상을 한다는 특약을 넣어 놓으면 확실하겠습니다.

 

확실히 중요한부분은 중개사가 매수자 및 매도자로부터 확인문자를 받아야만 합니다

중개사분에게 위 내용으로 작성된 문자를 받습니다.

매도인분에게 확인문자받아서 받은것을 캡쳐해서 다시 문자로 보내달라고 중개사분에게

요청해서 받는게 중요합니다.

중개사분이 챙겨주시기 않는다면 위내용을 중개사분에게 문자로 요청을 해야합니다

 

이렇게 하면 계약서를 작성하지 않더라도 계약서를 쓴효과가 있기 때문에

계약을 깨면 가계약금이 아닌 계약금에 대한 배액배상을 받아야합니다

계약금 다 넣지않고 계약금의 일부(가계약금)만 넣었다고 하더라도

계약해지에 대한 위약금은 계약금의 배액배상이어야합니다.

 

4. 배액배상 주의할점

 

4-1.모든계약은 명확하게 기재해야 합니다

 

가계약금을 붙이겠다고 계좌번호만 달라하지말고,

배액배상 및 계약사항들에 대해서 자세히 서로 인지하도록

중개인에게 말하는등 항상 주의를 기울여야 합니다.

항상 상대방의 확인 문자를 받았는지 중개사에게 확인을 받아야합니다.

 

4-2. 부동산 중개사는 내편이 아니다.

중개사분들은 계약을 성사시키는 것이 업무입니다.

계약을 성사시키기 위해서는 어느편이라도 붙어서 성사를 시킬려고 하지만

애매한 계약서 작성으로 분쟁발생시 자신은 중개인이라서

어느편도 들수없다는 자세를 취하는 경우가 많습니다

중개인에게 친하게 대하면서 향후 자신의 편을 들어줄것이라고 생각하면 안됩니다.

내가 공부를 좀더해서 개념과 절차를 알고있어야 분쟁을 줄일수 있습니다.

내편을 만들기보다 좋은 관계를 유지 하는게 더좋지 않을까요