부동산 2년안에 무조건 상승할지역은 이런곳

부동산 저평가지역찾기

부동산 투자할 때 가장 먼저 해야 할 일은 #저평가지역 찾는 것이다.

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★저평가 지역이란 무엇을 말하는 걸까?

--> 미분양과 공급 과다로 몇 년 동안 하락했다가  이제 막 다시 상승하려고 하는 지역

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이런 지역은 향후 상승이 100% 확실하기 때문이다. 하지만 현재 급상승하고 있는 지역에

다들 관심을 가지고 지금까지 하락해온 지역에는 관심을 가지지 않는다.

더구나 해당 지역 실거주자라면 더욱 그럴 것이다. 몇 년간 하락하는 것을 봤기 때문에

겁이 나서 쉽게 나서지 못하는 것이다. 하지만 기회는 이런 저평가 지역에 있다.

저평가 지역은 아직 제대로 상승을 못한 곳이므로 이미 상승한 곳보다

적은 투자금으로 더 많은 수익률을 기대할 수 있다.

전세가가 상승하면 매매가와의 가격차이가 줄어드는 시기가 오는데 이시기만 잘 잡아도

투자의 골든타임을 잡을 수 있다.

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★ 2년 안에 무조건 오를 지역의 특징

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1. 매매가격지수가 반등한다.

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매매가격지수는 한국부동산원에서 지역 아파트의 평균 가격 기준을 100으로 삼고

100보다 높으면 상승, 100보다 낮으면 하락을 측정한 값이라고 할 수 있다.

아파트 매매 지수 그래프를 볼 때 최소 10년간의 흐름을 봐야 하는데 10년이라는 시간 동안

상승만 하지도 않을 것이고 하락만 하지도 않을 것이다. 물론 보합도 있을 것이다.

매매 지수 그래프로 지역들을 비교해 보면서 저평가 지역을 찾아낼 수 있는데 인근 지역끼리는

같은 흐름을 보이며 움직임을 알 수 있다,

출처: 한국부동산원

2020년 9월부터 2021년 6월까지 인천이 세 도시 중에 가장 저평가되어 있다.

이 시점에서는 인천에 관심을 가져야 한다. 21년도에 전국에서 가장 많이 상승한지역이 인천이었다.

하지만 2021년 6월 이후는 인천, 경기의 상승에 비해 서울의 상승 흐름이 뒤처지고 있음을 알 수 있다.

이 흐름이라면 서울이 저평가 되기 때문에 서울에 관심을 가져야 한다.

매매가격지수를 볼 때 인근 지역끼리 그룹을 지어서 비교하면 좋다

서울-경기-인천

부산-울산-경남

대구-경북

충북-충남

전남-전북,

거리상 인접한 도시들은 상승장이 왔을 때 흐름을 같이 타고 간다.

 

2. 미분양이 줄어든다.

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미분양은 건설회사에서 분양을 했는데 1순위, 2순위까지 갔는데도 소진되지 못한 물량을 말한다.

미분양은 아파트 투자를 결정할 때 가장 우선하여 봐야 하는 지표이다.

미분양이 쌓인다는 것은 그 지역의 실수요자들이 더는 집을 사지 않는다는 것이기 때문이다.

저평가 지역이었던 경남 창원을 보면 2021년 미분양이 급감하고 있는 걸 알 수 있다. 2016년 이후

창원의 미분양이 급증하자 매매 지수가 계속 하락했다(B) 반면 2019년 10월부터 미분양이

감소하자 매매 지수가 상승하고 있다(C) 미분양이 증가하면 매매 지수가 하락하고 미분양이

감소하면 매매 지수가 상승한다는 것을알 수 있다.

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3. 입주물량이 급락한다

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아파트 투자 결정할 때 입주물량을 잘 봐야 한다. 앞으로 2년 내에 그 지역에 얼마나

공급되는지를 보면 된다. 공급이 많아지면 가장 먼저 전세가에 영향이 간다. 전세가가

보합이 됐다가 하락을 한다. 이것이 매매가에도 영향을 줘서 동반 하락으로 이어진다.

하지만, 다시 공급이 부족해지면 임대수요가 많아진다. 전세물건이 부족해지면

전세가가 올라가고 결국 매매가를 밀어올리게 된다. 그래서 향후 2년 내에 입주물량이

많은지 적은지 반드시 체크해야 한다.

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4. 청약 경쟁률이 치열해진다.

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청약 경쟁률은 새 아파트에 대한 그 지역 사람들의 심리를 알 수 있는 지표이다.

주변에 공급이 넘치고 미분양도 많은 상황이라면 새 아파트를 분양해도 전혀 관심이

없을것이다. 이런 시기에는 아무리 좋은 입지에 분양해도 미분양이 생긴다. 하지만 미분양이

점점 줄고 향후 공급도 줄어들면 조금씩 회복되기 시작한다. 그러면 가장 입지 좋은 곳부터

청약이 완판되고 경쟁률이 높아진다. 청약 경쟁률이 높다는 것은 신축 아파트에 대한 수요가

많아진다는 것을 의미한다.

 

청약 경쟁률을 볼 때는 특별공급 경쟁률을 봐야 한다. 특별공급은 평생에 한 번만 당첨될 수 있다.

그래서 정말 신중을 기해서 청약하게 된다. 특별공급 경쟁률이 높아진다는 것은 그 지역의

상승에 대한 확신이 점점 강해진다는 의미다. 관심 지역이 있다면 특별공급 경쟁률이

어떤지 체크하길 바란다

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2년 내에 무조건 오를 지역의 특징에 대해서 알아봤습니다.

관심이 있는 지역이 있다면 위 4가지 사항을 잘 확인해 보시길 바랍니다.