재개발 이단계에 투자해야 수익이크다
재개발은 각단계별로 시세가 상승하게됩니다.
각 단계별로 알아보겠습니다
1.조합설립단계
조합설립까지 시간이 참 오래걸립니다.
조합설립인가를 받으려면 입주민의 75% 동의율을 받아야합니다
재건축,재개발에 투자를 할려면 최소한 조합설립인가 후에 투자해야 안전하게 투자를 할수가 있습니다.
조합설립단계에서는 투자금의 규모, 투자수익률을 계산하기 어려운 단계입니다.
종전자산평가후 투자금규모,투자수익률을 알수있게 됩니다.
2. 사업시행인가
조합이 총회를 열고 사업시행인가를 신청합니다.
사업시행인가 이후에는 감정평가와 조합원 분양신청이 이루어집니다.
모든단계에서 항상 잡음이 많지만 이단계에서 많이 씨끄럽고 많이 싸우게됩니다.
감평가가 산정이 되고 조합원분양가가 정해지면 투자금액이 얼마드는지 알수있습니다
조건이 좋을경우 프리미엄이 더붙고 가격이 상승하게됩니다.
3.감정평가단계
물건지에 대한 감정평가가 끝나면 감정평가 통지서를 개별적으로 다 받게됩니다.
조합원 분양가 - 감평가= 조합원 분담금이기때문에
감평가가 정확하게 나와야 조합원 분담금이 얼마인지 알수있기 때문에 중요한 단계입니다
3-1 빌라와 단독주택
같은 대지면적에 있는 건물이라도 빌라가 단독주택보다 감정평가액이 높게 나옵니다.
같은 대지면적일 경우, 단독주택이 빌라의 가격보다 싼 경우가 많습니다.
대지면적만 보고 단독주택을 선택할경우 후회할일이 생길수도 있습니다
대지면적이 2배라고 해서 매도가도 2배가 되지는 않고
해당 대지면적이 어떤건물로 활용되고 있느냐에 따라서 가격이 달라진다는것을
알고 있어야 합니다.
재개발 투자에서 가장중요한것은 감정평가액(감평가) 입니다.
감정평가에 대해서 잘모르시는 분들은 감정평가 통지를 받은후 물건을 매수하는
것이 좋겠습니다.
3-2. 대지지분과 매매가격
같은 종류의 매물이라고 해도 재개발물건의 건물가치는 낮아서
크게 차이가 없지만 건물연면적이 큰물건보다는 토지의 면적이큰
물건이 상대적으로 감정평가에 유리 합니다
이럴경우 대지지분이 큰 물건이 감정평가를 높게 받는데 더유리합니다.
저렴하고-->대지지분적고-->감평가 낮게 나오는 물건은 좋지않다
대지지분이 큰경우--> 매매가비싸고-->수요가 적어서 평당가가
저렴하게 매수할수있다
3-3. 연와조 및 시멘트벽도조보다 철근 콘크리트 건물
연와조나 시멘트 벽돌조보다는 철근콘크리트로 지은 건물이
감정평가액이 높게 나온다
3.4 선호타입을 얻기위해 감평가 높은것이 유리하다
84타입이나 그이상의 경우 수량은 한정되어있고 원하는사람이 많을경우
경쟁을 하게되는데 이때 대지지분과, 감평가 높은 사람이 우선으로선택하게된다
4.관리처분인가 단계
이단계까지 오면 거의 다왔다.
조합원 분담금이 대략적으로 나오는단계입니다.
관리처분인가전 총회에 대한 공지가 나오면 그때가 투자 타이밍이 된다고 할수있습니다
조합원 분담금이 명확해져서 리스크가 적어지고 그만큼 프리미엄도 많이 붙습니다.
일반분양을 앞두고 있는단계여서 투자의 큰수익보다는 일반분양보다 저렴하게 매수하는
정도로 생각하면 좋을것 같습니다.